In breve. Prima di una proposta d'acquisto vanno controllati: visura catastale (intestatari e rendita), ispezione ipotecaria (ipoteche e pignoramenti), planimetria conforme allo stato reale, titolo edilizio e agibilità, spese condominiali e regolamento. I primi due si fanno online in giornata senza il venditore; il resto si pretende in trattativa.
Quello che verifichi DA SOLO (oggi stesso)
1. La visura catastale. Chi è l’intestatario (coincide col venditore?), categoria, rendita. Se vende “per conto della mamma”, vuoi vederlo scritto — o vedere la procura. Con quote strane o intestatari defunti, la trattativa parte già in salita: qui la guida alla lettura.
2. L’ispezione ipotecaria. Ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali: tutto ciò che grava sull’immobile e che ti porteresti a casa insieme alle chiavi. Un mutuo residuo del venditore è normale (si estingue al rogito); un pignoramento è un’altra storia. La guida completa.
3. La mappa. Confini, particelle, cosa c’è intorno: l’estratto di mappa racconta il contesto (il “giardino” è del condominio? il passaggio è su particella altrui?).
Quello che PRETENDI dal venditore
4. Planimetria conforme. Il disegno depositato deve corrispondere allo stato reale: pareti, destinazioni, verande. La conformità catastale si dichiara in atto: se non c’è, il rogito slitta.
5. Titolo edilizio e agibilità. Con che permesso è stato costruito/ristrutturato? C’è la segnalazione certificata di agibilità? Gli abusi edilizi non si sanano col rogito: si comprano.
6. Attestato di prestazione energetica (APE): obbligatorio già in annuncio.
7. Il condominio. Ultimi due verbali d’assemblea (lavori deliberati = spese in arrivo), dichiarazione dell’amministratore sui pagamenti del venditore: i debiti condominiali dell’anno in corso e del precedente seguono l’immobile.
L’ordine giusto
Visura e ispezione prima della proposta (costano meno di una cena e ti danno potere negoziale); planimetria, titoli e condominio prima del preliminare; tutto il resto lo blinda il notaio. Chi verifica dopo aver firmato, negozia in ginocchio.
Domande frequenti
Quanto costa verificare una casa prima dell'offerta?
Il pacchetto essenziale fai-da-te: visura catastale 9,90 € + ispezione ipotecaria 34,90 €. La Pagella dell'Immobile di OcchioCasa mette insieme le verifiche con un giudizio finale a 49,90 €. Sempre meno dell'1 per mille del prezzo di casa.
La proposta d'acquisto si può fare "salvo verifiche"?
Sì, e per le verifiche che dipendono dal venditore è prassi inserire condizioni sospensive (es. "salvo conformità urbanistica e catastale"). Ma ciò che puoi controllare da solo, controllalo prima di firmare: una condizione scritta male vale poco.
Chi paga i debiti condominiali del venditore?
Per legge chi subentra risponde in solido dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente: per questo si chiede la liberatoria dell'amministratore prima del rogito.
L'agenzia immobiliare non fa già questi controlli?
Le agenzie serie verificano molto, ma lavorano per la conclusione dell'affare. I controlli sui registri pubblici costano poco e sono tuoi: farli in proprio non è sfiducia, è metodo.
La Pagella dell'Immobile fa le verifiche e dà il voto (49,90 €). Richiedilo qui: arriva nel tuo Dossier, senza SPID.
Aggiornato ad agosto 2026. A cura di OcchioCasa (Blagoweb S.r.l.) su banche dati ufficiali di Catasto e Conservatoria.
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