Ipoteche e pignoramenti: il controllo da fare prima della caparra

C’è un equivoco che costa caro: credere che la visura catastale dica tutto. La visura dice chi risulta intestatario e che rendita ha l’immobile — ma ipoteche, pignoramenti e sequestri vivono in un archivio diverso: i Registri Immobiliari della Conservatoria. Se comprate senza guardarci dentro, comprate al buio.

Le tre parole della Conservatoria

• Iscrizioni: le ipoteche. Volontarie (il mutuo di chi vende: normale, si estingue al rogito) o giudiziali (un creditore ha ottenuto l’ipoteca da un giudice: campanello d’allarme serio).
• Trascrizioni: gli atti che riguardano l’immobile — compravendite, successioni, donazioni, ma anche pignoramenti, sequestri e domande giudiziali (cause in corso sull’immobile).
• Annotazioni: le modifiche alle formalità precedenti, come la cancellazione di un’ipoteca estinta.

Cosa può andare storto senza controllo

Il venditore col mutuo mai cancellato, l’ipoteca giudiziale per debiti che non conoscete, il pignoramento in corso, la donazione che rende il titolo fragile per vent’anni. La caparra versata su un immobile gravato si recupera male, a volte mai: il momento del controllo è prima della proposta, non dal notaio a giochi fatti.

Come si controlla

Con un’ispezione ipotecaria (la “visura ipotecaria”, per gli amici): si interroga la Conservatoria competente e si riceve l’elenco ufficiale delle formalità su quell’immobile — ognuna con data, registro e tipo di atto. Su OcchioCasa costa 34,90 € e di norma arriva in giornata; serve la solita targa (comune, foglio, particella — la mappa ve la trova al volo).

E se volete il quadro completo in un colpo solo — Catasto più Conservatoria, con un giudizio leggibile in testa — la Pagella dell’Immobile mette insieme tutto: semaforo verde, giallo o rosso, e i documenti ufficiali allegati. È il controllo che fa dormire tranquilli tra la proposta e il rogito.